【百千萬?蓬江行】江僑路"破繭" 整治煥新城市封面

　　華燈初上，江門國際馬拉松公園里熱鬧了起來。西江流淌的波光與城市璀璨的燈火交相輝映，勾勒出江門現代而靈動的“城市封面”；情侶依偎低語，孩童追逐嬉笑，跑者揮汗如雨……這一刻，我們看到的是一座城市擁抱母親河、煥發新活力的生動圖景。

　　然而，當晨光驅散夜色，我們仍站在公園里向西眺望，景象卻令人扼腕——僅一路之隔，閑置破敗的舊廠房如生硬“傷疤”，楔在這幅“封面”之上。

　　這幅日夜交替間的強烈對比，揭開了江門城市景觀形象的一大痛點。

　　近十年來，蓬江發展重心逐漸北移，江僑路成為城市新中軸線。其東段連接濱江大道沿線，正承載著打造“城市封面”濱水景觀帶、展示江門現代化都市形象的厚望。

　　然而，隨著蓬江區城市空間框架基本成型，江僑路東段板塊也步入了改革發展深水區——土地約束與空間割裂正制約區域價值躍升與城市形象完整呈現。

　　破局的關鍵，正在于抓住當前蓬江區全域土地綜合整治這一戰略機遇，整合優化濱江空間資源，提升江門城市整體品質，為“百縣千鎮萬村高質量發展工程”的實施拓展新空間、釋放新動能。

國際馬拉松公園是江門精心打造的“城市會客廳”與精神風貌的展示窗口。 受訪者供圖

　　從邊緣環路到價值中軸

　　回溯二十年前，江僑路僅是北環路（城市北環線）的城郊延伸，雙向四車道，塵土飛揚，是名副其實的城市邊緣地帶。隨著蓬江舊城區開發飽和，政府啟動北拓戰略，濱江新區建設拉開帷幕，地處新舊兩區交界的江僑路迎來了發展的春天。

　　2005年前后，高爾夫壹號、嘉悅名都等首批住宅項目入駐江僑路中段。2009年，越秀落子江門，以9.68億元競得江僑路南側281畝地塊（現星匯名庭），成為當年江門總價“地王”，一舉點燃區域熱度。隨后，綠茵高爾夫、華茵桂語、海逸城邦等樓盤相繼崛起，樂盈里、海逸新天地等商業配套逐步完善。江僑路板塊完成了從北環城郊之地向蓬江“人居幾何中心”的轉身。

江僑路中段，星匯名庭、樂盈里等十年沉淀造就了成熟居住區。

　　隨著城區北拓發展加快，如今，江僑路功能上肩負貫通東西重任，其東段的面江優勢更賦予該板塊濱水開發的獨特稟賦。市場對此反應敏銳，前幾年新開的博學名苑，均價約13000元/㎡； 2023年，海悅天璽1期開盤均價更是高達1.8萬元/㎡，銷售表現遠超區域均值。即便在市場調整期，這些高端項目仍保持量價齊升，清晰印證了市場對“江門未來城市封面”區域價值的共識與高溢價預期。

　　往更深層次看，該板塊的價值還在于其獨特的“縫合”功能。江僑路東段地處北新區、濱江新區與人才島片區交會點，地理上橫貫蓬江腹心，功能上承北啟南接東：向南，緊密聯動產業基礎扎實、需求旺盛的成熟區域；向北，汲取新區嶄新的規劃理念與高端居住氛圍；向東，承接人才島片區富集的智力資源與新興產業勢能。這種多向輻射力，使其成為蓬江發展從“點狀突破”邁向“軸線引領”，最終實現“全域協同”不可或缺的戰略支點。

　　空舊廠房制約人居環境提升

　　江僑路是蓬江中軸線，其東段更是江門“城市封面”的關鍵落點。然而，一種“未完成感”揮之不去——以江僑路為橫軸，西段陳舊、中段成熟卻疏水、東段高端卻受阻，三重割裂正制約著濱江價值的釋放。

　　西段作為江僑路開發最早的“西大門”，呈現典型的城鎮化中期特征：自建房、早期住宅（如五邑碧桂園）與低端商貿混雜，風貌陳舊且公共配套薄弱。

　　江僑路中段，星匯名庭、樂盈里等十年沉淀造就了成熟居住區，但地理區位上與濱水帶保持“尷尬距離”，難以深度共享“擁江發展”的生態紅利與景觀價值，區域價值提升逐漸遭遇瓶頸，亟需通過東段的突破形成聯動。

　　與中段的“成熟但疏離濱水”形成對比，東段憑借直面西江的先天優勢，正加速成長為板塊的價值新高地。博學名苑、海悅天璽、嶺江一品等高品質住宅沿濱江大道錯落分布，國際馬拉松公園等濱水公共空間更增添了生態活力，現代化都市氣質日益凸顯。作為江僑路向東延伸的“橋頭堡”，東段本應承接中段的成熟配套，同時以濱水優勢反哺整個板塊，形成“西中東聯動、全域提升”的發展格局。

　　然而，這種理想中的聯動尚未完全實現。以國際馬拉松公園西側區域為例，盡管規劃為商住區，卻散布著低效工業廠房和陳舊村居。國際馬拉松公園作為江門精心打造的“城市會客廳”與精神風貌的展示窗口，近年來，依托公園舉辦的大型活動日益增多，吸引了眾多外來賓客到訪江門，公園周邊卻尷尬地矗立著大面積的閑置廠房。這些與公園氣質格格不入的“城市傷疤”，不僅粗暴割裂了濱江景觀界面，更在外來賓客聚焦江門“高光時刻”之際，暴露了城市空間更新中的深層矛盾與未竟之業。

與公園一路之隔的小區向下看就是大面積的閑置鐵皮棚廠房。

　　尤為值得深思的是，這片濱江核心區的土地，其稀缺性與戰略價值本應匹配城市最高層級的空間利用。在此黃金區位打造馬拉松公園，核心邏輯在于兌現“濱水價值全民共享”的城市理想，打造市民觸手可及的生態福祉與高品質生活樣本。然而現實卻是，這個“城市會客廳”被低效建筑顯著影響，既讓一路之隔的居民“近水樓臺”難享“親水之樂”，更嚴重消解了江門城市形象輸出的整體性與說服力。

　　根據《江門市市區“三舊”改造專項規劃（2021—2035年）》，該區域已被納入蓬江區重點改造片區，但低效用地的盤活進程相對緩慢，成為橫亙在東西兩段之間的“梗阻”。江門經濟研究中心原主任、五邑大學教授劉志堅的評價直指核心：“蓬江主城區與潮連島、荷塘鎮以及江海區外海街道組成的濱西江片區是江門優質的自然稟賦，但目前優化利用有限，濱水片區的土地使用價值還遠未得到充分發揮。”

工廠早已人去樓空。

　　以土地綜合整治為契機“縫合”缺口

　　今年3月，《蓬江區全域土地綜合整治實施方案》成功入圍廣東省首批正式批復的整縣域推進實施方案。全域土地綜合整治是蓬江重整行囊、提升高質量發展動能的重要機會，推動全域土地綜合整治工作全面鋪開，將有力解決“百千萬工程”實施“地從哪里來、錢從哪里籌、人往哪里聚”的核心問題。

　　作為全省全域土地綜合整治的先行實踐者，蓬江正以全域視角重構城鄉空間格局。通過對江僑路東段濱江界面的低效用地進行系統性梳理、整合與重塑，既能盤活沉睡的土地資源，為“百千萬工程”中“人往城鎮聚、產往園區集”提供空間載體，更能以點帶面推動蓬江形成“良田連片、村莊集中、產業集聚、生態優美”的城鄉融合發展新格局，為“百千萬工程”三年初見成效目標提供堅實的要素保障。

近年來，依托公園舉辦的大型活動日益增多，吸引了眾多外來賓客到訪江門。 南方+記者 楊興樂 攝

　　跳出江門來看，全省多地的全域土地綜合整治工作也都在啃“硬骨頭”。茂名信宜市聚焦重點項目落地“釘子戶”和留用地長期閑置等問題，創新拆遷安置模式，開展搬遷安置改革和留用地盤活，一方面通過商品房式安置、貨幣式安置、自建式安置三種模式，構建差異化安置體系，破解“安置難”與“城中村”矛盾。東莞松山湖通過全域土地綜合整治，“補丁式”解決遺留的耕地破碎、村莊騰挪、環境與配套等問題，進一步推動空間布局優化、釋放土地潛在價值。

　　這些案例的共同啟示在于：全域土地綜合整治必然要面對不同群體的利益訴求，也必然會面臨各種矛盾，解決之道既在于干部的擔當作為，也在于勇于創新、善于創新，充分運用多種運作模式、治理手段，使土地資源得到最合理的配置。

　　劉志堅指出，江僑路東段的整治要以“工改文”“工改商”等復合更新模式，推動低效工業用地向高端商業、文化地標、濱水公園等公共空間轉型，讓每一寸土地都釋放出“經濟價值+社會價值+生態價值”的乘數效應。

　　西江潮涌，見證著江門從“依水興業”到“擁江興城”的歷史跨越。江僑路板塊的更新，不是孤立的片區改造，而是蓬江以全域土地綜合整治踐行“百千萬工程”的縮影。當低效用地在整治中煥發新生，當濱水空間在“縫合”中舒展畫卷，江僑路不僅將成為承載市民幸福感的“生活封面”，更將成為“百千萬工程”在珠江西岸城市更新中最生動的實踐樣本。